Vous avez fait construire une ou plusieurs maisons (résidence principale, maison de vacances, investissement locatif ?) et vous disposez désormais d’un patrimoine immobilier ?
Savez-vous ce qu’il en advient en cas de décès, si vous n’avez rien prévu de votre vivant ? Connaissez-vous les dispositions à prendre en amont pour préparer sa succession ?
En général, il est rare de se préoccuper de sa propre succession avant l’âge de la retraite. Et pour cause, tant que l’on n’a pas fini de se constituer un patrimoine, la question ne se pose pas vraiment, mais il est bon d’en connaître les règles.
Si rien n’est prévu à l’avance, la loi, elle, organise tout ! C’est ce qu’on appelle la dévolution successorale légale. En d’autres termes : l’héritage. Cependant, les propriétaires de biens immobiliers ont tout intérêt à régler la succession eux-mêmes, en anticipant la transmission des biens. Ainsi, la répartition des biens dépendra d’un choix personnel, qui dépendra de multiples facteurs : composition du patrimoine, environnement familial, situation matérielle des uns et des autres, etc … En tout état de cause, qu’il s’agisse d’héritage ou de donation, la transmission d’un immeuble est un virage important dans une vie, à négocier avec tact.
LA SUCCESSION D’UN IMMEUBLE
La succession d’un bien immobilier se fait en plusieurs étapes :
- Rédaction de l’acte notarié listant l’ensemble des héritiers et, quand elles existent, les dernières volontés de la personne décédée (testament),
- Établissement du patrimoine du défunt, dettes comprises,
- Réalisation des formalités fiscales et hypothécaires,
- Partage des biens et mise en indivision du ou des immeubles.
Les héritiers disposent de 6 mois pour régler les droits de succession. Il faut bien reconnaître que ce délai est parfois un peu court quand les héritiers sont éparpillés aux quatre coins du monde.
Les frais de succession varient de 5 à 45 % suivant le degré de parenté et le montant de l’héritage. Ils peuvent même monter à 55 % pour les héritiers du 4ème degré et à 60 % au-delà.
QUELLES DISPOSITIONS PEUT-ON PRENDRE ?
Afin de réduire les frais de succession des héritiers et éventuellement éviter quelques conflits, il est conseillé de préparer sa succession. C’est que l’on appelle une donation ou donation-partage.
La donation offres aux enfants héritiers des abattements financiers intéressants :
- 31 865 € totalement exonérés
- Pour les biens supérieurs à ce montant, abattement de 100 000 € tous les 15 ans
Pour résumer, un parent peut donner jusqu’à 100 000 € de bien par enfant tous les 15 ans sans aucune imposition, ou 200 000 € par enfant si le couple est propriétaire commun de l’immeuble.
Ex : Si un bien immobilier d’une valeur de 600 000 euros est donné par un couple à ses 3 enfants, le bien sera donné en indivision et entièrement exonéré.
Il faut ajouter que la donation d’un bien immobilier peut être limitée à la nue-propriété, les donataires pouvant conserver l’usufruit jusqu’au dernier vivant.
LA SCI, UNE AUTRE SOLUTION A LA SUCCESSION
La création d’une SCI (société civile immobilière) familiale permet de gérer un bien dans un but non commercial, et limite les éventuels conflits d’héritiers. Elle présente en outre l’avantage d’échapper aux droits de mutation liés à la succession ou à la donation.
Les biens apportés dans la SCI composent le capital social, qui est réparti, sous la forme de parts sociales d’égale valeur, aux associés. Dans le cas d’une donation, dans laquelle les parents conservent une partie de la propriété (usufruit ou nue-propriété), les parts sont démembrées, ce qui a l’avantage de réduire l’assiette imposable pour les revenus fonciers. De plus, lors de la transmission des parts, l’emprunt réalisé pour l’acquisition d’un bien peut être déduit de la valeur servant de base au calcul des droits de mutation.
Ainsi, si notre couple donataire crée une SCI qui fait l’acquisition d’un bien immobilier d’un million d’euros en empruntant 400 000 euros, la valeur des parts sera donc de 600 000 euros. La cession des parts aux 3 enfants se montera à 100 000 euros chacun. Dans la réalité, le couple pourra donner un bien d’un million d’euros en SCI, contre 600 000 euros en indivision.
