Optimisez votre profil emprunteur !
Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d’emprunteur. Ce terme recouvre l’ensemble des caractéristiques que le prêteur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières et donc le taux.
Pour déterminer les conditions financières du crédit qui vous sera accordé (taux d’intérêt du prêt, conditions d’assurance et garantie demandée), les banques vont être amenées à évaluer votre « risque« .
- Plus le risque estimé est faible, c’est-à-dire plus elles considèrent que le prêt a de fortes chances d’être remboursé sans problème, plus les banques seront disposées à vous proposer leurs meilleures conditions financières.
- Les banques vont évaluer ce risque en fonction de 5 critères principaux que nous allons détailler ci-dessous.
VOTRE PART D’APPORT PERSONNEL
Plus le montant de votre apport personnel est élevé, plus votre dossier a de chances d’être accepté. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons :
- Un montant d’apport personnel important montre votre engagement personnel dans cet investissement immobilier,
- La disponibilité même d’un apport personnel prouve votre capacité d’épargne,
- La garantie que va prendre la banque (privilège de prêteur de deniers, hypothèque ou caution) est inscrite pour une valeur inférieure à la valeur du bien. Elle peut alors considérer qu’elle est bien couverte.
Généralement, dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques préfèrent que l’emprunteur dispose d’au moins 10 % d’apport personnel sur le prix d’acquisition, hors frais de notaire et de garantie. Cet apport vous permettra de payer les frais (frais de notaire, garantie…) engendrés par l’acquisition.
VOTRE RATIO D’ENDETTEMENT
Les mensualités maximales couramment admises correspondent à 33 % du revenu net annuel (tel qu’il apparaît sur votre dernière déclaration d’impôt annuelle sous la dénomination « revenu net imposable »), divisé par douze. Ainsi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités.
Le taux d’endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c’est-à-dire l’addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités des autres prêts déjà contractés (par exemple, un crédit à la consommation, un prêt personnel, un crédit auto, etc.). Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus à caractère durable.
LA PÉRENNITÉ DE VOS REVENUS
Pour le prêteur, un emploi sûr est synonyme de pérennité des revenus. L’ancienneté de votre emploi constitue une valeur essentielle dans les critères de jugement des banques. Il vaut mieux donc avoir terminé votre période d’essai au moment de demander votre prêt. Et plus votre ancienneté sera importante, plus la banque sera confiante.
Attention : certains établissements bancaires s’avèrent extrêmement stricts et exigent une ancienneté minimum dans l’emploi de 8 à 12 mois.
VOTRE COMPORTEMENT FINANCIER
Pour effectuer l’analyse de votre comportement financier, la banque vous demandera sûrement vos extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. Ainsi, le prêteur n’appréciera pas que vous dépensiez plus que vous ne gagnez. Par ailleurs, si vous ne parvenez qu’avec difficulté à honorer un loyer de 750 €, le banquier ne trouvera pas cohérent, à juste raison, que vos futures charges immobilières se montent à 1 150 €. Il s’interrogera sur la viabilité de votre projet et refusera sans doute de financer votre acquisition.
Une capacité d’épargne prouvée constituera incontestablement un atout :
- la présence d’un Plan Épargne,
- la capacité à épargner 300 € par mois depuis 3 ou 4 ans.
LA PERTINENCE DE L’ACQUISITION
Il est préférable que votre choix se porte sur une maison aisément revendable. Si votre créancier (banque ou société de caution) est contraint de vendre le bien immobilier pour être remboursé, il retrouvera son capital plus facilement lorsque le prêt finance un bien susceptible de retrouver preneur rapidement.
